یادداشتی از فرشته کلهری، کارشناس حقوقی: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول قانونی جدید التصویب در سال ۱۴۰۳ می باشد. این قانون اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی را ملزم به ثبت قراردادهای اموال غیر منقول می کند.
به گزارش رویکردهفتهکیش، اگر نیم نگاهی به این قانون بیندازید متوجه می شوید که قانونگذار اشخاص را در قراردادهای مشارکت و پیش فروش ملزم به ثبت می کند.
این قانون و الزام های آن برای این است که از بروز مشکلات در آینده جلوگیری کند.
منظور از قراردادهای مشارکت و پیش فروش ساختمان چیست؟
قرارداد مشارکت حسب ماده ۵۷۱ قانون مدنی ، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه. به عبارت ساده تر در این قرارداد همانطور که از نامش پیداست این قرارداد به صورت شراکتی واقع می شود.
حال این شراکت ممکن است برای کار باشد یا شراکت مدنی باشد یا شراکت در ساخت باشد.
حسب اصلاحات ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان: هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شود و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب میشود.
قرارداد پیش فروش ساختمان به زبان ساده، مالک زمین که پیش فروشنده است قراردادی با پیش خریدار منعقد می کند. در این قرارداد پیش فروشنده متعهد می شود که در زمان مقرر خانه را به پیش خریدار تحویل دهد.
شرایط قرارداد پیش فروش ساختمان:
حسب تبصره ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان:
الف) سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
ب) مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ج) همچنین باید شرایط ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان رعایت شود.
د) باید مفاد ماده ۱۹۰ قانون مدنی رعایت شود.
آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در این قراردادها تاثیر گذاشته است؟
قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول که در سال ۱۴۰۳ تصویب و لازم الاجرا شد بیان می کند که تمامی معاملات اموال غیر منقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت رسد. ماده ۱ این قانون بیان می کند: هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و هر نوع پیش فروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
همچنین حسب اصلاحات ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان: هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شود و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب میشود.
چرایی ثبت قراردادهای مشارکت و پیش فروش ساختمان، سوال اساسی اینجا مطرح می شود که به چه علت باید این نوع قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت رسند؟ قانونگذار به این علت ثبت اموال غیر منقول را واجب می داند که این دسته از اموال از ارزش بالایی برخوردار هستند و وقتی با چنین شرایطی مواجه هستیم یعنی راه فساد و مفسده باز است.
ثبت این معاملات به این دلیل است که باعث کاهش کلاهبرداری و زمین خواری و فروش مال غیر و امثالهم می شود.
اگر این معاملات ثبت نشود شخص می تواند به راحتی کلاهبرداری کند. همچنین وقتی مال ثبت نباشد و معامله با سند عادی معتبر باشد با فروش مال غیر مواجه هستیم.
بنابراین الزام به ثبت معاملات غیر منقول باعث کاهش جرایم می شود. می توان گفت باعث کاهش پرونده ها در حوزه قضائی می شود.
وظیفه دفاتر اسناد رسمی در ثبت این معاملات:
اولین و مهم ترین وظیفه دفاتر اسناد رسمی در این است که این نوع معاملات را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت رساند. اگر دفاتر اسناد رسمی این نوع معاملات را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نکنند یا هرگونه تخلفی انجام دهند به مجازات مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول محکوم می شوند.
